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Immobilier locatif

VEFA et défiscalisation

Investissement locatif

La loi Pinel


En deux mots, qu'est ce que c'est ?

La loi Pinel est une loi de défiscalisation par l’immobilier.
Elle a été mise en place le 01 septembre 2014 et succède à la loi Duflot.
C’est une loi en réduction d’impôt qui permet une défiscalisation sur 6 / 9 ou 12 ans avec des réductions d’impôts de 12% / 18% ou 21 %

Pour être éligible à cette loi il vous faut effectuer un investissement locatif en VEFA ( Vente en état futur d’achèvement ) , il s’agit d’immobilier neuf.
L’investissement devra respecter les normes RT 2012 ou label BBC ( automatique pour tout achat vefa )
Le logement doit impérativement être terminé dans les 30 mois suivant la déclaration de l’ouverture de chantier.
Il y aura également des impératifs à respecter : zone, plafonds de ressources des locataires et plafonds des loyers, l’investissement devra être loué dans les 12 mois suivants la livraison et pendant toute la période de défiscalisation.

Tout contribuable français résidant en France et payant l’impôt sur le revenu en France peut en bénéficier.

LES AVANTAGES DE LA LOI PINEL


  • Une Réduction de 12 % du montant de l’investissement sur 6 ans.
  • Une Réduction de 18 % du montant de l’investissement sur 9 ans.
  • Une réduction d’impôt de 21% du montant de l’investissement sur 12 ans.
  • Aucun apport obligatoire
  • La possibilité de louer à un ascendant ou descendant

La loi Pinel ne permet de faire que 2 acquisitions maximum par an dans la double limite de 300 000€ et de 5 500€ du m²

Exemple
Un appartement de 300 000 € à LILLE sur une période de défiscalisation de 9 ans, les clients bénéficient de 6 000 € de réduction d’impôt par an.

MISE EN PLACE DE LA LOI PINEL


La mise en place sur l’avis d’impôt sur le revenus se fait directement sur le total des salaires et assimilés, réduction et crédit d’impôt agit directement sur l’impôt net .
Pour rappel le crédit d’impôt à l’inversa de la réduction agit en remboursement.

Si vous souhaitez choisir cette option il vous faudra être prudent. En effet l’emplacement est primordial, le nombre de lot dans la copropriété également. Vérifiez la rentabilité de l’opération et prenez en compte toutes les charges ( charges de copro, agence immo, taxe foncière, revenus fonciers ). Soyez vigilent sur la cohérence du pris au m2 !

Mais surtout n’hésitez pas à vous faire accompagner !
Nous avons de parfait partenaires à vous recommander.

Le Pinel dans l'ancien

Les étapes d'un investissement dans l'ancien en Pinel



Pour pouvoir bénéficier des mêmes avantages du dispositif Pinel dans l’ancien autant que dans le neuf, le logement visé doit respecter quelques critères.
Il doit d’abord être dans un état de délabrement avancé et sa réhabilitation doit être proche du neuf, le tout sous le contrôle d’un expert du bâtiment.

Les types de logements éligibles à l’investissement Pinel dans l’ancien :

  • Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation : la réduction d’impôt Pinel s’applique “au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le contribuable acquiert entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui fait, ou qui a fait, l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf”.
  • Acquisition d’un local pour le transformer en vue de l’habiter : locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars doivent être rénovés afin de les rendre habitables.
Etat du logement avant les travauxEtat des logements après les travaux
Décence du logementAu moins 4 des 15
caractéristiquesde décence
ne sont pas respectées.
L’ensemble des
15 caractéristiques
de décence est réuni.
Performance techniqueAu moins 6 des 12
performances techniques
ne sont pas respectées.
L’ensemble des
12 performances techniques
est réuni.

Les conditions à remplir


Le logement ancien visé pour un investissement en Pinel dans l’ancien ne doit pas respecter les caractéristiques de décence, avant travaux. Mais à l’issue des travaux, il doit remplir l’ensemble des caractéristiques de décence et des performances énergétiques.

Ces critères ont été répertoriés afin qu’un expert indépendant constate objectivement l’état du logement avant et après travaux.

Modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux
Un document fourni par le service des impôts nommé «modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux » doit être rempli par un expert indépendant de la construction avant et après les travaux de réhabilitation.

Le bien doit également remplir les mêmes critères que le logement neuf Pinel, soit être situé dans une zone éligible et l’investissement ne peut dépasser 300 000€ par an.

 

Comment s'y prendre ?


La démarche est simple mais la procédure peut s’avérer longue et coûteuse

  1. Trouver un logement inhabitable avec des parties communes en bon état pour le cas d’un appartement
  2. Prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte…
  3. Pendant les travaux, conservez vos factures et veillez à ce que les travaux se réalisent avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien
  4. À la fin des travaux contactez un expert indépendant pour certifier que la réhabilitation du logement respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence
  5. La mise en location : respecter les mêmes conditions de location que pour un logement neuf en Pinel